La comunidad de bienes como modelo de referencia para el desarrollo inmobiliario en la Economía Social

(The community of property as a reference model for real Estate development in the social economy)

Ana Lambea Rueda[1]

Universidad Complutense de Madrid (España)

doi: https://doi.org/10.18543/baidc.3302

Recibido: 26.05.2025

Aceptado: 29.07.2025

Fecha de publicación en línea: octubre de 2025

Resumen:

Este trabajo presenta la comunidad de bienes, especialmente la de tipo germánico, como fórmula de desarrollo aplicable al ámbito inmobiliario. En particular, dentro del Tercer Sector, sería de gran interés su aplicación en fórmulas de cesión de uso de inmuebles con finalidad de vivienda, con especial referencia a las cooperativas de viviendas de cesión de uso. El objetivo es investigar acerca de fórmulas jurídicas civiles que puedan ser utilizadas o sirvan de inspiración para la futura regulación, y conjuguen las necesidades de las personas con las del sector inmobiliario.

En primer lugar, se presenta la comunidad de bienes como fórmula general, así como los supuestos de comunidad germánica en particular, sus ventajas y desventajas; A continuación, se analiza el desarrollo inmobiliario en régimen de cesión de uso; para concluir con el análisis de las ventajas e inconvenientes que generaría la aplicación de la figura de la comunidad germánica al supuesto referido. Con ello se trata de contribuir a la resolución de problemas y a una mejor regulación de las materias referidas.

Palabras clave:

comunidad de bienes; desarrollo inmobiliario; cooperación; vivienda; consumo; servicios.

Abstract:

This paper presents community of property, especially the Germanic type, as a development formula applicable to the real estate sector. Within the Third Sector, its application to transfer of use of real estate for housing purposes would be of great interest, with special reference to transfer-of-use housing cooperatives. The aim is to investigate civil legal formulas that can be used or inspire future regulation, and that combines the needs of individuals with those of the real estate sector.

First, it presents community of property as a general formula, as well as the specific cases of Germanic community of property, and their advantages and disadvantages. It then analyzes real estate development under a transfer-of-use regime; it concludes with an analysis of the benefits and drawbacks that would arise from applying the Germanic community of property to the case. This aims to contribute to problem-solving and better regulation of matters.

Keywords:

community property; real estate development; cooperation; housing; consumption; services.

Introducción 

Este artículo parte del análisis de la comunidad de tipo germánico y propone su aplicación al desarrollo inmobiliario, como fórmula que resuelva problemas e inspire la futura regulación.

El artículo se inicia con el estudio de la figura de la comunidad de bienes, y los supuestos de comunidad germánica en particular sus ventajas y desventajas; A continuación, se analiza el desarrollo inmobiliario a través de las Cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso; para concluir con la aplicación de la figura de la comunidad germánica al supuesto referido.

La metodología utilizada parte del análisis de la comunidad de bienes, regulación y aspectos concretos, en particular en la comunidad germánica. A continuación, se analizan las Cooperativas en régimen de cesión de uso en las normas de cooperativas y de vivienda, estatal y autonómicas. Por último, se han tratado de aplicar los principios de la comunidad germánica a la masa de gestión económica común, en que se materializa la actividad cooperativizada en las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso.

El artículo se estructura en tres partes:

— Comunidad de bienes. Comunidad germánica

— Cooperativas. Cooperativas de viviendas. Cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso

— Aplicación práctica de la comunidad de bienes a la masa de gestión económica común en las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso, ventajas e inconvenientes; problemas pendientes, así como posibles soluciones.

I. Comunidad de bienes 

I.1. Comunidad de bienes en general  

Las situaciones de comunidad tienen su origen en la pluralidad de sujetos sobre un único objeto, sea éste un bien o derecho, real, personal o de crédito[2].Se distinguen comunidades proindiviso y prodiviso. Dentro de las primeras destacan la comunidad romana o por cuotas, regulada en nuestro Código Civil, y referida especialmente a los derechos reales, propiedad y derechos reales limitados, en los artículos 392 a 406 —también en el CC catalán y la Compilación Navarra; y la comunidad germánica o en mano común, sin atribución de partes o cuotas, sin regulación general en nuestro ordenamiento de Derecho común[3], y cuyo origen se encuentra en el Derecho alemán. Los regímenes en comunidad surgen de forma automática en los supuestos de unidad de objeto y pluralidad de sujetos o titulares[4].

La comunidad romana cuenta con una trayectoria cuyo origen, efectivamente, se vincula con el Derecho romano. Se trata de una situación en que se atribuye a cada copartícipe una cuota ideal o alícuota sobre el total, con derechos y obligaciones sobre la cosa común —uso, administración y gestión, disposición—, derechos sobre la cuota de cada uno —gravamen y disposición— y derechos sobre la cuota de los demás —derechos de adquisición preferente como el retracto de comuneros—. La comunidad romana ofrece a cada comunero la posibilidad del ejercicio de la acción de división para su extinción; acción que puede instarse en cualquier momento, mediante la actio communi dividundo. Se trata de una comunidad que responde a un fundamento jurídico y cultural individualista y a criterios prácticos de temporalidad necesaria, no a situaciones permanentes.

La comunidad germánica o en mano común no está regulada de forma general en nuestro ordenamiento, aunque podría entenderse referida en la expresión genérica de la situación de comunidad del artículo 392 del CC; hay algunas instituciones que presentan algunas de sus notas, como es el caso de los montes vecinales en mano común —con regulación de derecho común y foral—, las comunidades de pastos, leñas y otros productos del monte —admitida en el CC y derechos forales— e incluso en cierta medida se afirma de la sociedad de gananciales —por su inexistencia de cuotas y la imposibilidad de división durante la misma— y la comunidad hereditaria mientras la herencia permanece indivisa —entendiendo la participación de cada miembro como abstracta y no concreta—[5].

I.2. La comunidad en mano común o germánica 

A. En general

La comunidad germánica[6] o en mano común, con un único derecho y una pluralidad de titulares, fortalece el vínculo del colectivo, del conjunto, en detrimento del derecho individual de cada miembro; quizá porque surge en grupos sociales determinados, y el vínculo es especialmente relevante en su origen y funcionamiento.

Las comunidades germánicas toman como referencia de origen y fundamento el vínculo común entre sus miembros, de carácter familiar, de vecindad o de pertenencia a un grupo, siendo presentadas como figuras representativas del principio jurídico de la mano común, institución que se aplica en las diversas regulaciones legales[7].Se presentan como premisas o características de la institución en mano común las siguientes: grupo o colectividad con objeto u objetos en común (el grupo determina el destino común), de forma conjunta y sin división de cuotas, con exclusión de la disponibilidad individual de las cuotas y también del conjunto —más o menos intensa—[8].

Su especialidad deriva del origen en el grupo o la Ley (voluntario o no), el carácter y la extensión. Es una comunidad que se caracteriza por la cotitularidad compartida sobre un objeto común, sin distribución de partes o cuotas. La titularidad conjunta compartida, no distribuida en partes o cuotas, impide la disponibilidad del derecho de cada comunero, que no puede gravarse ni transmitirse. La comunidad germánica responde a criterios de permanencia, con una situación de duración estable e indefinida, sin posibilidad de división, está pensada para mantenerse en el tiempo, si bien los sujetos que la forman pueden ingresar o cesar en ella si dejan de cumplir los requisitos de pertenencia al grupo. La cohesión e indisolubilidad del grupo supone su permanencia independientemente de sus miembros, sin que ello implique personalidad jurídica[9].Se citan[10] como ejemplos de comunidades de tipo germánico, a juicio de la doctrina: las comunidades de pastos, leñas y montes en mano común, aunque también se refiere la inspiración en sus principios con relación a otras como la sociedad de gananciales, la comunidad hereditaria, y el patrimonio de la sociedad civil sin personalidad jurídica. Todas ellas se presentan como exponentes de los diversos grados de comunidades germánicas; en todas con indisponibilidad de disposición de la cuota en los bienes singulares, las más intensas con mayor vínculo personal, que añade la indisponibilidad del común.

Las dificultades de la ausencia de personalidad de la comunidad germánica son solventadas en los casos en que se añade la personalidad jurídica con capacidad para actuar como grupo, siempre que el supuesto en cuestión lo permita.

B. Código Civil

La regulación específica más conocida de comunidad de tipo germánico en el Derecho común español es la comunidad de pastos y leñas —art. 600 a 604 del CC—.

Las comunidades de pastos, leñas y otros productos del monte[11] es admitida en el CC y derechos forales y desarrollada por la jurisprudencia[12].En el caso de la comunidad de pastos y leñas, la jurisprudencia aclara algunas cuestiones de interés, como la necesaria titularidad compartida por todos los interesados del bien en común, y/o el uso compartido del bien. El art. 601 permite las comunidades sobre terrenos públicos estatales o municipales, con sujeción a las normas de Derecho Administrativo; mientras el art. 600 está pensado para comunidades sobre terrenos privados determinados, siendo también determinados los propietarios, nunca para universalidad de individuos y/o bienes. La comunidad surge para los interesados, sobre predios ciertos, mediante un contrato o acto de última voluntad, y es sin atribución de cuotas, imprescriptible e indivisible[13].También el artículo 602 del CC advierte de la posibilidad de liberar el derecho de aprovechamiento de una parte de la comunidad, en línea con la figura de precario, con separación en el uso y nacimiento de una servidumbre personal[14].Efectivamente, esta interpretación favorece la consideración de comunidad germánica del supuesto concreto cuando se den ciertos requisitos. Se indica que hay una comunidad germánica[15] por las siguientes razones: el vínculo personal de los sujetos, el número de sujetos indeterminado y variable sin delimitación precisa del aprovechamiento y sin cuotas, con participaciones inalienables e intransmisibles, resultando una comunidad indisoluble.

C. Ley 43/2003

También cuenta con regulación expresa en ley especial como comunidad, y se advierte que resulta de tipo germánico, la comunidad de aprovechamiento de montes —Ley 43/2003 de montes—, así como otras comunidades similares de regulación foral como es el caso gallego de montes vecinales en mano común[16].

En el caso de los montes vecinales en mano común, regulados en la Ley especial citada, debe resaltarse que la titularidad corresponde a agrupaciones vecinales y su aprovechamiento es en mano común[17].Se trata de una titularidad privada común, cuya clasificación por la administración correspondiente tiene eficacia meramente declarativa, y son bienes de utilidad pública e interés social. La Ley establece que son bienes indivisibles, inalienables, imprescriptibles e inembargables, sin asignación de cuotas[18].

I.3. Ventajas e inconvenientes de la comunidad en mano común o germánica 

En el caso de una comunidad de bienes de tipo germánico como las presentadas en el apartado anterior —montes, pastos y otros productos— hay algunos aspectos positivos de éstas que deben destacarse. Son cuestiones de interés las siguientes:

1. la titularidad y el uso común, efectivamente, es siempre eficiente, en ocasiones más aún que el uso individual. Especialmente si se trata de recursos de uso no continuado, su utilidad compartida permite extraer y disfrutar todo su potencial.

2. La permanencia y la estabilidad ofrecen una confianza y seguridad que en algunos casos es fundamental, en función de las necesidades del grupo. En este caso, la indivisión puede verse como ventaja, así como la imprescriptibilidad, favoreciendo la estabilidad.

3. Causa y consecuencia de las dos cuestiones previas es el vínculo social, familiar, vecinal del grupo, que tiene gran importancia para el desarrollo del ser humano, y que trasciende los efectos jurídico-reales de la comunidad.

Si bien, debe advertirse que en la comunidad germánica también hay aspectos que no resultan ventajosos como son:

1. Dificultad de actuar en el tráfico con capacidad jurídica al no tener personalidad jurídica.

2. Problemas de responsabilidad, seguridad jurídica y efectos frente a terceros derivados de lo anterior, especialmente al no poder actuar como uno, ni tampoco cada cotitular puede transmitir, ni gravar su participación, ni instar ni la división, ya que no hay participaciones.

3. Conflictos generados en la aplicación del régimen de administración y disfrute conjunto para la toma de acuerdos y decisiones.

II. Desarrollo inmobiliario a través de la Economía Social 

La aplicación de la comunidad de bienes de tipo germánico a uno de los supuestos cooperativos en el ámbito inmobiliario requiere un análisis separado del ámbito patrimonial de la actividad cooperativa, respecto de la figura societaria cooperativa.

II.1. En general  

Las cooperativas son una sociedad[19] de base asociativa con origen en el siglo xix[20], actualmente reguladas y reconocidas como figuras de la Economía Social de trascendencia internacional[21].La figura ha evolucionado hasta constituirse, con forma de empresa, como entidad esencial para la Economía social[22].La cooperativa está conformada por personas, físicas o jurídicas, que se unen voluntariamente para satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales comunes, mediante una empresa de propiedad conjunta y gestión democrática[23]; y en ellas la utilidad social tiñe la actividad económica; El cooperativismo está plenamente comprometido con el interés de la comunidad en que se inserta[24].

En España, las cooperativas cuentan con una protección constitucional en el artículo 129.2 de la Carta Magna, además de la regulación de la Ley estatal 27/1999 y las diecisiete normas autonómicas, y la previsión europea de la Sociedad Cooperativa Europea. Las cooperativas se clasifican en función de dos criterios fundamentales[25], el grado y la actividad desarrollada. La actividad de promoción, construcción y/o adjudicación de viviendas genera una clase de cooperativas específica, la de Cooperativas de viviendas

II.2. Promoción cooperativa de viviendas 

Las Cooperativas de viviendas son personas jurídico-privadas que desarrollan su actividad en el ámbito de viviendas, logrando el ansiado equilibrio entre los principios de la Economía Social y los del mercado inmobiliario[26].En las Cooperativas de viviendas la actividad de autopromoción inmobiliaria se articula a través de la figura jurídica cooperativa[27], con regulación específica[28], estatal y autonómica.

En las Cooperativas de viviendas[29] se asocian de forma voluntaria personas unidas por el fin común, la obtención de una vivienda, como alojamiento temporal o permanente, constituyéndose como una persona jurídica independiente[30].Se agrupan en un único concepto legal una diversidad de supuestos[31].En España la fórmula más utilizada es la adjudicación en propiedad, mientras que en otros lugares se han desarrollado más las cesiones de uso. La opción de cesión de uso de la vivienda se viene ofreciendo, en nuestro país, tímidamente, cada vez con más interés, como solución de hogar a diversos colectivos concretos, de forma exclusiva o intergeneracional: mayores, jóvenes, solteros…

Las cooperativas de viviendas se regulan en todas las Leyes de cooperativas vigentes, estatal y autonómicas; En algunas normas como clase separada, en otras como clase incorporada a las cooperativas de consumo, con regulación especial por razón del objeto.

Las cooperativas de viviendas cuentan con su regulación en las normas cooperativas y en las normas de Derecho civil patrimonial. Así lo admiten los Tribunales, en la práctica, con remisión a normas civiles en temas relacionados con la construcción y la vivienda, aplicando la legislación cooperativa a cuestiones relativas a la persona jurídica y su organización —ingreso, expulsión y baja, celebración de Asambleas, adopción de acuerdos...—.

Las Cooperativas de viviendas proporcionan alojamiento y/o locales a las personas físicas o cierto tipo de personas jurídicas que precisen alojamiento para personas que dependan de ellas —entes públicos y entidades sin ánimo de lucro—[32]; Y procurar a cualquier tipo de persona edificaciones o instalaciones complementarias, suministros, servicios y/o rehabilitación de estos. Los locales, instalaciones y edificaciones complementarias, y en algún caso las viviendas, pueden enajenarse o arrendarse a terceros no socios[33], en el supuesto de las viviendas en ocasiones con alguna limitación[34].Algunas normas autonómicas incluyen dentro de este tipo las cooperativas de construcción de plazas de aparcamiento para vehículos[35].Efectivamente, puede admitirse que el objeto de la cooperativa sea más o menos amplio, si bien no debería apartarse de la finalidad de la norma. Para el cumplimiento de su objeto social las cooperativas de viviendas pueden realizar las actividades y trabajos necesarios, con relación a los terrenos y la promoción y construcción.

Las normas cooperativas regulan otras cuestiones específicas particulares de las Cooperativas de viviendas como es el caso de la baja y reembolso, los órganos de gestión, las fases y promociones y la transmisión de derechos sobre la vivienda o local. Si bien, las cooperativas de viviendas presentan aspectos patrimoniales complejos que deben analizarse desde la perspectiva del Derecho civil. Así, se debe analizar la realidad jurídica que subyace en la figura, para ofrecer mejores oportunidades de éxito; en la que encontramos, por un lado, la base societaria empresarial de la cooperativa en su actuación en el tráfico jurídico y, por otro, la perspectiva patrimonial diversa sobre los bienes de los socios, de la cooperativa, así como el desarrollo de la actividad cooperativa. Según sea el modelo de cesión de vivienda, la comunidad de gestión cooperativa se reparte entre los socios en el momento de la adjudicación, o se mantiene como comunidad en mano común de la Cooperativa, y se cede el uso de las viviendas a los socios.

Después de décadas de estudio, puede afirmarse que las cooperativas de adjudicación de viviendas en propiedad, dada su evolución, normativa y estudios doctrinales, ofrecen menos cuestiones inciertas y necesitadas de estudio y regulación; el interés mayor es que su desarrollo práctico no se desvíe del modelo cooperativo, con todos los problemas que ello puede generar[36], y que los recursos, suelo y financiación, apoyen la institución. Sin embargo, ello difiere un poco en las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso. Tímidamente se van abriendo camino, aunque la cesión de uso, que va adquiriendo cada vez más interés y relevancia, sigue siendo una opción de regulación escasa, contornos difusos y dificultades en su desarrollo práctico. La importancia de su utilización es evidente, ya que puede contribuir a resolver la dificultad de acceso a una vivienda, atender la demanda insatisfecha por dificultades de acceso a la propiedad, incorporar oferta pendiente, así como enfocar la rehabilitación del parque de viviendas hacia nuevas opciones de acceso al derecho a la vivienda.

Es conocido que las cooperativas de adjudicación de la vivienda en propiedad ofrecen al socio una propiedad exclusiva tras atravesar el período de masa de gestión económica común durante la promoción de las viviendas. La adjudicación funciona como división de la comunidad sobre la masa patrimonial[37].La comunidad y la cooperativa conviven en armonía hasta la adjudicación de la propiedad y constitución de la Propiedad horizontal; y la comunidad romana sobre la masa de gestión económica común ordena las relaciones jurídicas entre Cooperativa y socios, y entre éstos y terceros, y permite encontrar soluciones a las cuestiones que se presentan.

En mi opinión, las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso de la vivienda también deben estudiarse desde la perspectiva civil de la comunidad de bienes. En ellas, efectivamente, la vivienda forma parte de la propiedad común sobre el todo, en comunidad[38]; cediéndose parcialmente la facultad de uso sobre cada vivienda o local a cada socio. Este tipo de cooperativas no responden a la masa de gestión económica común desde la perspectiva de la comunidad romana, y pueden estructurarse como una materialización de la comunidad en mano común, o comunidad germánica, aunque en este caso, el uso común se realice bajo atribuciones concretas del inmueble asignado a cada socio, unida a la figura cooperativa.

II.3. Régimen de cesión de uso de la vivienda cooperativa 

A. Evolución y regulación

A finales del siglo xx comienzan a constituirse modelos de cooperativas en régimen de cesión de uso en España. La primera es la cooperativa «Santa Clara» de Málaga sobre la base del usufructo; y otra muy conocida es «Sostre Civic», para la aplicación del modelo Andel en Cataluña[39] mediante la cesión de uso. También hay supuestos interesantes en régimen de derecho de habitación en País Vasco y en otras Comunidades Autónomas. En la actualidad, por ejemplo, para la cesión de uso en aplicación de la Ley de Cooperativas madrileña 2/2023 de 24 de febrero, no se acude al arrendamiento ni a los derechos reales —tampoco se refiere a situación de precario como alguna norma hace— sino a un derecho de naturaleza obligacional innominado o atípico[40] —en línea con la interpretación de la relación cooperativa-socio como acto cooperativo—; aunque más bien ésta parece una solución de política jurídico-fiscal, ante el carácter inmutable de la Ley de Régimen Fiscal de las cooperativas de 1990.

Recientemente se desarrollan también modelos de cohousing en régimen de cooperativas. El cohousing[41] puede definirse como una comunidad de convivencia participativa de vivienda, instalaciones y servicios, una comunidad vital[42], cuyas características varían según el supuesto, manteniendo las bases de participación, comunidad de vida, gestión y estructura común. Actualmente está siendo utilizado por ciertos grupos sociales como vivienda colaborativa que incluye vivienda, bienes y servicios. Así, hay cohousing junior, senior, intergeneracional, verde, rural y tutelado. El cohousing no cuenta con una regulación propia en nuestro ordenamiento y, en aquellos supuestos en que el régimen jurídico es la cooperativa, se remite a esta figura en muchos aspectos.

Las cooperativas en régimen de cesión de uso[43], generalmente, son cooperativas que se constituyen para grupos de interés social, uniendo el aspecto residencial a los servicios complementarios al mismo, funcionando como Cooperativas de viviendas o bien Cooperativas integrales de viviendas y servicios o consumo.

Los supuestos de cesión de uso parten de las bases generales estudiadas, relación dual social y cooperativa, fases, relaciones con terceros; exceptuando que la adjudicación de la vivienda es en uso y no en propiedad —cualquier régimen de uso de la vivienda[44] compartiendo espacios comunes: usufructo[45], uso[46], habitación[47], superficie[48]—; de obligaciones —arrendamiento[49]—; o bien derechos de uso innominados o atípicos, de contenido indefinido[50].En la cesión de uso no hay eficacia directa de la representación cooperativa-socio, y generalmente no hay división de la masa común, que permanece en propiedad de la Cooperativa o en comunidad. La fórmula de cesión de uso evita la especulación y vincula al usuario a la Cooperativa, que puede disfrutar de la vivienda, generalmente de forma vitalicia, a cambio de una cantidad mensual.

En este supuesto de cesión de uso, las aportaciones para construcción y promoción de las edificaciones también ingresan en la masa de gestión económica común —de los socios o de un tercero, incluso administraciones públicas—, y la cooperativa asume la función de representación de la comunidad con relación a la actividad cooperativa, o bien actúa en su propio nombre y representación si es ella quien mantiene la propiedad del conjunto[51].En los casos de cesión del uso de la vivienda, mediante cualquier título, la comunidad sobre la propiedad de las viviendas permanece tras la adjudicación en manos de la Cooperativa generalmente. La fórmula de cesión de uso viene generada por un vínculo estrecho del usuario con la Cooperativa, y contribuye a reforzarlo; además, el socio disfruta la vivienda, generalmente de forma vitalicia, a cambio de una cantidad mensual. Este modelo evita la especulación, y favorece la consideración de que la vivienda no es un bien de consumo sino de primera necesidad.

Desde la perspectiva normativa, inicialmente, las normas cooperativas planteaban los dos modelos: la adjudicación de la propiedad de la vivienda o la cesión de uso mediante cualquier título admitido en Derecho, con remisión a los estatutos para el desarrollo del segundo supuesto[52].En algunas normas posteriores[53], se incluyó la remisión en general a los estatutos, y también a los reglamentos de régimen interno o los acuerdos de la asamblea. En la actualidad[54] algunas normas cooperativas regulan en particular, y con algo más detalle, las opciones de cesión de uso[55], llegando a prohibir la aplicación de la propiedad horizontal a estos supuestos—. Recientemente se ha previsto que las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso —viviendas y servicios— puedan funcionar como cooperativas de viviendas o de consumo[56].También se regula permitiendo que ambas opciones —propiedad y cesión de uso— coexistan en la misma cooperativa[57].En otros casos[58], la preocupación es más bien la propiedad cooperativa del edificio o conjunto inmobiliario, así como las cuestiones de las aportaciones económicas del cesionario —aportación al capital y cuotas periódicas— y la transmisión del derecho. Recientemente se ha introducido, novedosamente, una regulación específica para las cooperativas de cesión de uso, en las que el propio vínculo societario es la base de la cesión de uso[59].Por otra parte, al margen de la normativa cooperativa, también se regula la cesión de uso de viviendas en otras normas. Puede citarse la Ley de vivienda colaborativa valenciana que incorpora la vivienda colaborativa, promovida a través de asociaciones sin ánimo de lucro, o a través de cooperativas no lucrativas: Ofrece un derecho de uso de naturaleza societaria, no a través de un derecho real, a los socios, que evita la aplicación de la Ley de Propiedad horizontal, al considerar al edificio como un todo único, y no como pisos o locales susceptibles de propiedad privada[60].

B. Problemas pendientes

La cesión de uso de viviendas en régimen cooperativo ofrece cuestiones que requieren reflexión previa, de cara a una futura regulación. Efectivamente, la cesión de uso presenta algunas desventajas.

En particular, la ausencia de regulación ad hoc o normas de remisión genera lagunas que afectan a la seguridad jurídica y estabilidad, con dificultad de determinar el régimen jurídico aplicable, muchas veces atípico o híbrido.

Es importante ofrecer soluciones a los problemas que puede presentar la figura, especialmente porque no está claro si debería aplicarse la Propiedad Horizontal a todos los supuestos, aunque la situación se asemeje a ésta. La Propiedad Horizontal puede ser una solución o un problema en sí mismo, si acaba convirtiéndose la cesión de uso en un paso intermedio para la adquisición de la propiedad, desnaturalizándose la figura.

Hay que conjugar los valores y principios del colectivo con los de cada individuo, especialmente lo que afecte a los derechos humanos y sus límites[61].

En primer lugar, en el ámbito de gestión del colectivo, para el desarrollo de la vida en los espacios y servicios comunes, y relaciones ante la diversidad de espacios comunes y privados. Debe debatirse, si lo hubiera, el límite de viviendas por socio, con excepciones —familias numerosas, por ejemplo—. La administración cooperativa puede contribuir a resolver todo lo relativo a la gestión, teniendo en cuenta las normas cooperativas sobre gestión interna y externa cuando sea preciso, y el recurso a la misma mediante acuerdo de la Asamblea —empresa gestora, director, apoderamientos…— Hay aspectos organizativos particulares que requerirían un desarrollo específico —no en la propia Ley sino en una norma de rango inferior[62]—.

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En segundo término, el ingreso y cese en la condición de socio y su repercusión sobre la vivienda y servicios[63] —baja, justificada o no, expulsión y deducciones—. Las normas deberían ser precisas sobre lo que sucede en caso de que varios sujetos miembros de una familia convivan en la vivienda, siendo socio sólo uno de ellos, y lo que ocurre en caso de disolución de convivencia o muerte[64].La norma balear lo contempla, si bien no concreta tanto el caso de sustitución de socio como de disolución de la cooperativa[65].Los aspectos del acceso del socio, requisitos y sus condiciones, y la transmisión de tal condición, están necesitados de estudio, en aras de compatibilizar intereses cooperativos e intereses individuales.

También, desde la perspectiva jurídico-privada, todo lo que tiene que ver con la diversidad de aspectos patrimoniales, generándose un sistema jurídico múltiple con normas civiles, cooperativas y administrativas. Las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso utilizan la figura cooperativa como persona jurídica, si bien su desarrollo afecta al derecho civil patrimonial. Por un lado, el derecho civil con relación a la propiedad común del conjunto y la cesión del uso del bien, y por otro, el régimen de la Cooperativa para la gestión y organización, las de urbanismo sobre el proyecto, la promoción y construcción; y por último las de consumidores sobre bienes y servicios —servicios.

El funcionamiento de la Cooperativa, el ámbito del socio y sus relaciones con el resto de los socios usuarios, puede articularse mediante el recurso a la legislación cooperativa. Así, la gestión de situaciones personales, vida y relaciones conjuntas en los diversos espacios —comunes y privados—, el difícil equilibrio entre la estabilidad y la flexibilidad, el ingreso y baja o expulsión, así como la muerte o cese de la convivencia del socio y sus efectos sobre la vivienda y servicios. Las normas cooperativas son fundamentales para compatibilizar los valores del colectivo con los de cada individuo, por ejemplo, con relación a derechos[66] y obligaciones, cargas y gravámenes, gastos, reparaciones y mejoras. Con relación a los gastos deberían establecerse criterios claros, a semejanza de otras figuras. Así, la asunción de gastos de conservación ordinarios para el usuario —si puede o no realizar obras de mejora para la conservación—; mientras que los gastos extraordinarios serían a cargo del propietario, con atribución de responsabilidad por la conservación. Efectivamente, en general, la Cooperativa como persona jurídica es la fórmula ideal para el funcionamiento de esta comunidad de viviendas en régimen de cesión de uso.

Sin embargo, las normas cooperativas que han regulado la cesión de uso en particular no resuelven cuestiones como la regulación dual, de vivienda, servicios o consumo, su oportunidad e inseguridad jurídica; las dificultades de precisión del objeto social variable; la relación de los sujetos con el objeto; las dificultades y compatibilidad con la Propiedad Horizontal; las cuestiones fiscales y de financiación y, por último, concretar el tipo de gestión inicial y futura.

Hay muchas cuestiones que todavía están en el aire; Así, el régimen jurídico que relaciona al socio con su espacio privativo de uso: propiedad, arrendamiento —de larga duración—, usufructo, uso, habitación, superficie… propiedad temporal o compartida.

Tampoco se encuentra solución a los aspectos patrimoniales, de propiedad del conjunto y cesión de uso del alojamiento para vivienda. Debería reflexionarse acerca del tipo de cesión de uso, posiblemente vitalicia —estabilidad—, así como prever cierta flexibilidad en caso de baja; incluso plantear la posible publicidad del derecho de uso en el Registro de la propiedad si se constituyera como derecho real; y la distribución del préstamo hipotecario, si hubiera sido solicitado, entre las viviendas.

Especialmente interesante es lo relativo a la financiación para la constitución de la cooperativa y la construcción inmobiliaria, y como afecta a las aportaciones de los socios; así como lo que afecta al suelo, ya que en los supuestos de cesión de uso suelen presentarse más dificultades para lograr la inversión inicial[67].El apoyo de la Administración podría ser interesante mediante ayudas directas a las aportaciones, bonificaciones en el Impuesto de Bienes Inmuebles, y en relación con la eficiencia energética. Hoy en día, en los supuestos de cohousing, suelen aportar financiación algunos terceros, como constructores mediante títulos participativos (29%), préstamos de banca ética (35%), subvenciones (3%), y los propios cooperativistas (20%). También es importante valorar quien se hace cargo de los impuestos y seguros. Por otra parte, si la figura elegida es una cooperativa, deberá quedar muy claro el tema de las aportaciones: la aportación a capital reembolsable —20%—, las cuotas periódicas, la cuota mensual de uso y sus condiciones, así como las aportaciones a los fondos cooperativos. Pese a las ventajas del modelo, son muchos los interrogantes: ¿pueden exigirse garantías reales o personales a los socios; ¿Podría instarse el embargo del derecho de uso por impago y adjudicación a terceros?

Cuestión de especial trascendencia es todo lo relativo al suelo. Por un lado, podría haber dificultades en la calificación del suelo, si éste es destinado a vivienda y servicios. Por otro, ¿la Administración debería ceder suelo y establecer mecanismos de fiscalización de la actividad? Parece interesante esta cuestión, si bien en algunos casos de acceso libre o cerrado a ciertos colectivos podrían generarse problemas.

Reiterar, por supuesto, la incompatibilidad con el régimen de propiedad horizontal, que podría llevar a la prohibición de transformación en propiedad horizontal para evitar la especulación. Y, por último, todo lo que tiene que ver con los diferentes aspectos patrimoniales, y el sinfín de normas civiles, cooperativas, administrativas aplicables a estos supuestos de cesión de uso.

Las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso requieren normas cooperativas, si bien, al afectar también al derecho civil patrimonial y al derecho administrativo, su desarrollo precisa un estudio sosegado y profundo, que mantenga el equilibrio necesario entre la regulación suficiente, sin excesos, con apoyo en lo que ya existe, para evitar transitar de la ausencia de norma a la paralización de la actividad por una regulación profusa, compleja y asfixiante.

C. Posibles soluciones

Advertir que es positivo desarrollar una regulación específica sobre las Cooperativas de cesión de uso dentro de las propias normas cooperativas, nunca al margen de éstas[68].Además, en mi opinión, es claro que el supuesto de cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso, en particular la masa de gestión económica común que constituye la actividad cooperativa debe desarrollarse bajo una fórmula de la comunidad en mano común, en línea con la comunidad de tipo germánico.

De especial relevancia podría ser la aplicación de las notas de la comunidad germánica al supuesto de cesión de uso, especialmente en lo relativo a la masa de gestión económica común de titularidad conjunta, sin atribución de cuotas. Ello garantizaría su intransmisibilidad, impidiendo la disposición, gravamen o prescripción de estas.

Por otra parte, la permanencia del régimen de cesión de uso requiere la indivisibilidad del bien en uso, que no pueda transformarse en otro régimen.

La Cooperativa unida a la comunidad germánica sobre el bien o masa de gestión económica común contribuirá a resolver aspectos importantes de ingreso y salida del socio, la administración y gestión de lo común y colectivo. Por ejemplo, como el usuario puede entrar y salir del sistema de uso, cumpliendo los requisitos exigidos por la cooperativa —vínculo y relación de derecho asociativo, personal—, con consecuencias directas e inmediatas con relación a la vivienda cedida. Si bien, cabe cuestionar otros temas como las consecuencias del incumplimiento de la relación social sobre la cesión de uso de la vivienda, y si son más graves o no que el incumplimiento de la renta, y en qué medida uno y otro se ven afectados en su caso. También debería advertirse que la fórmula de cesión de uso puede ser diversa, utilizando derechos reales como el usufructo, uso o habitación; o de crédito como el arrendamiento; o incluso atípicos o mixtos.

III. Aplicación práctica de la comunidad en mano común o germánica a las Cooperativas en régimen de cesión de uso 

III.1. En general 

Aplicar un sistema como es el de la comunidad germánica a las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso sería de gran interés; así ocurre en los ordenamientos que desarrollan fórmulas similares, manteniendo la necesaria separación patrimonial entre los usuarios y la entidad propietaria del inmueble, lo que apoya la seguridad jurídica de un funcionamiento correcto del sistema, que se mantiene como fórmula de uso a perpetuidad.

Debe señalarse como argumento favorable, que las Cooperativas, en general, recogen con especial interés, la primacía de lo común[69], trascendiendo lo individual; así lo indica el séptimo principio de la Alianza Cooperativa Internacional[70].Por ello, se reafirma la necesidad de contemplar los supuestos desde una perspectiva global, y de ahí el interés de aplicar los criterios de la comunidad germánica al supuesto en cuestión.

La aplicación de la comunidad de tipo germánico a otros supuestos ha partido de la determinación de sus ventajas e inconvenientes en general en el apartado I.3. Ventajas e inconvenientes de la comunidad en mano común o germánica para, a continuación, en este apartado analizar la evidencia o no de aquéllas en el supuesto particular estudiado de cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso.

III.2. En otros ordenamientos jurídicos 

En primer lugar, es importante acudir a la reflexión que ofrece la doctrina en el estudio de supuestos cooperativos en comunidad de uso, frente a otros en propiedad individual, distinguiendo el valor de uso —utilidad— de la vivienda, del valor de cambio —transferencia—, lo permite contemplar el supuesto en toda su dimensión en el entorno socioeconómico de nuestro país. Efectivamente, la vivienda[71] no debe de ser considerado bien de consumo cualquiera, sino de primera necesidad, y por ello especialmente protegido. El desarrollo jurídico de esta afirmación tiene implicaciones en todos los ámbitos y sectores implicados, propietarios, usuarios, arrendatarios, ocupantes, constructores, así como promotores en cualquier régimen. Además, en el régimen cooperativo, la necesidad de vivienda es fundamento de la existencia de la propia clase de cooperativas de viviendas[72]. Para ilustrar el modelo pueden citarse las realidades de otros ordenamientos y modelos, tanto ordenamientos jurídicos latinos —Francia, Italia y Portugal[73]—. Italia con sus propuestas cooperativas en régimen de propiedad individual, junto a opciones de menor relevancia de vivienda cooperativa en alquiler; Francia con sus modelos de cooperativas HLM —habitations à Loyer modéré—, con cooperativas de alquiler y de alquiler con opción a compra, y más recientemente con las cooperativa de residentes o usuarios; Portugal con cooperativas de viviendas de propiedad individual o de alquiler, centradas en el bajo coste y la construcción eficiente y sostenible. También otros como Israel[74], Dinamarca, Uruguay y otros en América y resto del mundo. Podríamos destacar, por el interés de cara a este artículo, como cuestiones de interés, el funcionamiento integral de viviendas, consumo, producción y educación en Israel, en régimen de propiedad colectiva y cesión de uso, aunque actualmente tendente a una mayor privatización siguiendo indicaciones de la ACI[75]. También el modelo danés, de origen sindical y de trabajo, que evoluciona al régimen cooperativo de propiedad colectiva del inmueble en conjunto, con derecho de uso de la vivienda por parte de cada socio, especialmente el modelo Andel. Por último, se destaca el modelo de cooperativas de viviendas de ayuda mutua de Uruguay, con supuestos de propiedad colectiva y cesión de uso de la vivienda en régimen de usufructo, iniciativa que se extiende y transmite al resto de América latina.

En otros ordenamientos como ocurre, por ejemplo, en el caso puertorriqueño[76], el régimen de cesión de uso fue utilizado por la Administración durante décadas, que mantenía la propiedad y cedía el uso, incluso subvencionando las rentas en algunos casos, sin posibilidad de cambio a otros sistemas de tenencia; utilizando el crédito hipotecario para la construcción del inmueble, y la fórmula de arrendamiento como base de la cesión (arrendamiento atípico de renovación ilimitada, transmisible mortis causa, pero no inter vivos). Posteriormente, la modificación legal que incorporó la flexibilidad de transformación de las viviendas en cesión de uso en supuestos de propiedad individual —Ley 147 de 27 de julio de 2011 Puerto Rico—, generó una perspectiva de riesgo evidente, haciendo peligrar su futuro. Ante la dificultad de continuar con el régimen de cooperativas mancomunadas, las entidades del sector optaron por transformarse en cooperativa de titulares en el momento de pago total de las hipotecas —propietarios—, dejando a un lado la posibilidad de extinción de la cooperativa mediante la transformación en propiedad horizontal. Puerto Rico presentaba en origen cooperativas de vivienda mancomunada —cesión de uso—, que tras la reforma de la Ley número 139 de 30 de Julio de 2015 se han ido transformando en cooperativas de vivienda de titulares, pervirtiendo en cierta manera su razón de ser al considerar la propiedad individual (La Ley General de Cooperativas de Puerto Rico, Ley 239 de 1 de septiembre 2004 (LGC-PR).

También en México se advierte que la figura del condominio sólo ha contribuido parcialmente a la solución del problema de acceso a la vivienda[77].

III.3. Aspectos concretos de aplicación práctica de la comunidad en mano común o germánica a las Cooperativas en régimen de cesión de uso 

En el caso de aplicar el supuesto de comunidad germánica a la comunidad sobre la masa de gestión económica común de la Cooperativa de viviendas en régimen de cesión de uso —en suelo público o privado, resultando un edificio de dominio público o privado— nos encontramos con que las ventajas advertidas de la comunidad de tipo germánico se mantienen y potencian:

1. La titularidad y el uso común y no por cuotas es necesario en este tipo cooperativo para evitar la disponibilidad de las viviendas y el desmembramiento de la cooperativa. Para el uso de espacios compartidos, consumo y servicios, la titularidad y uso común resulta de gran interés la figura.

2. La permanencia y estabilidad de la cooperativa es necesaria para que su duración en el tiempo garantice el compromiso, los derechos y obligaciones de los socios usuarios de vivienda. La indivisión es imprescindible para garantizar el buen funcionamiento de la cooperativa y evitar la transformación en otro régimen diferente —en este caso sería probablemente la propiedad horizontal—. La Cooperativa en régimen de cesión de uso requiere una duración temporal indefinida, y la imprescriptibilidad impide que lo socios usuarios puedan adquirir lo que solo usan, en base al título de cesión de uso previsto —cesión de uso atípico, mixto, contrato o derecho real de uso o habitación—.

3. El vínculo cooperativo sería la causa y consecuencia del régimen de comunidad, permitiendo potenciar exponencialmente el desarrollo de la comunidad en los aspectos que la convivencia requiera: habitación, servicios, consumo…

Por otra parte, la figura cooperativa, como persona jurídica societaria, contribuye a la desaparición prácticamente total de los inconvenientes que la comunidad germánica presenta si es utilizada de forma aislada:

1. La titularidad conjunta puede ser asumida en nombre propio por la Cooperativa, en representación de los socios —o de la persona jurídica pública que sea propietaria del conjunto—

2. La Cooperativa actúa en el tráfico con personalidad y capacidad jurídica, y ello redunda en beneficio de la seguridad jurídica; las reglas formales constitutivas de inscripción en el Registro de Cooperativas contribuyen a ello. Se amortiguan y evitan los problemas de responsabilidad y efectos frente a terceros. Efectivamente, los socios no pueden transmitir, ni gravar su derecho, ni instar la división, ya que no hay participaciones; si bien ello redunda en una ventaja de funcionamiento para la cooperativa. La condición de socio atribuye el derecho de uso, y el cese en la misma lo elimina, sin posibilidad de que el socio disponga de su derecho al margen de la cooperativa. Sólo se permitiría excepcionalmente la cesión mortis causa o por razones familiares inter vivos, en caso de que los sujetos afectados sean aceptados como socios por la Cooperativa; es decir, no es una división, sino que se presenta directamente relacionada con la pertenencia al grupo.

3. La cooperativa dispone de un régimen jurídico de administración, gestión y disposición que garantiza un correcto funcionamiento interno y externo de los bienes en comunidad, y en las relaciones jurídicas frente a terceros. Es evidente que la regulación cooperativa de los aspectos de administración y disposición contribuye a minimizar las posibilidades de conflicto.

Conclusiones 

Los regímenes en comunidad surgen de forma automática en los supuestos de unidad de objeto y pluralidad de sujetos o titulares, y se distinguen comunidades proindiviso y prodiviso. Dentro de las primeras destacan la comunidad romana o por cuotas, regulada en nuestro Código Civil, y la comunidad germánica o en mano común, sin atribución de partes o cuotas, y sin regulación general en nuestro ordenamiento.

Nuestro CC regula como supuesto específico de comunidad germánica la comunidad de pastos y leñas, que también está presente en los derechos forales y es desarrollada por la jurisprudencia. También se regula expresamente mediante Ley especial, como comunidad de tipo germánico, la comunidad de aprovechamiento de montes, así como comunidades similares de regulación foral.

Se han presentado las ventajas e inconvenientes de las comunidades de bienes de tipo germánico; como favorable, se alude a la titularidad y uso común, la permanencia y estabilidad y el vínculo social; y como poco ventajoso, la ausencia de personalidad jurídica para actuar en el tráfico, los problemas de responsabilidad y eficacia derivados, la indisponibilidad e indivisión y las dificultades en la administración.

En nuestro ordenamiento jurídico las cooperativas cuentan con la protección constitucional del artículo 129.2 de la Carta Magna, además de la regulación de la Ley estatal 27/1999 y las diecisiete normas autonómicas, y la previsión europea de la Sociedad Cooperativa Europea. Las cooperativas de viviendas se regulan como clase específica en todas las Leyes de cooperativas, estatal y las autonómicas; En algunas normas como clase separada, en otras como clase incorporada a las cooperativas de consumo.

Las cooperativas de viviendas utilizan diferentes fórmulas en el acceso al objeto: autoayuda, autoconstrucción, adjudicación en propiedad, cesión de uso. En España, las cooperativas han desarrollado mayoritariamente su actividad cooperativizada adjudicando la propiedad de las viviendas a los socios. La cesión de uso va adquiriendo más interés y relevancia, si bien es una opción de regulación escasa, contornos difusos y dificultades en su desarrollo práctico. En la actualidad, la regulación va evolucionando hacia una legislación favorable, de apoyo y fomento de las cooperativas en régimen de cesión de uso, con algunas normas de mayor concreción, de rango legal —Baleares, Valencia, Castilla y León—, y otras que no —Canarias, País Vasco— Esta opción puede resolver cuestiones importantes en materia inmobiliaria: atender la demanda insatisfecha por dificultades de acceso a la propiedad, incorporar oferta pendiente, así como enfocar la rehabilitación del parque de viviendas hacia nuevas opciones de acceso.

La cesión de uso de viviendas en régimen cooperativo presenta cuestiones que requieren un desarrollo normativo mayor: en el ámbito de la gestión, los valores y principios del colectivo con los de cada individuo, con un sistema jurídico múltiple de normas cooperativas, civiles y administrativas.

Se ha presentado como hipótesis la aplicación del supuesto de comunidad germánica a la comunidad sobre la masa de gestión económica común de la Cooperativa de viviendas en régimen de cesión de uso —en suelo público o privado, resultando un edificio de dominio público o privado—, como así ocurre en otros ordenamientos jurídicos, en QUE se utilizan o se han utilizado comunidades en mano común para las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso.

Tras presentar las ventajas y desventajas de la comunidad germánica y su aplicación al supuesto cooperativo, el análisis permite concluir que las ventajas advertidas de la comunidad de tipo germánico se mantienen y potencian en el caso de las Cooperativas en régimen de cesión de uso, por lo que pueden ser fuente de inspiración o regulación futura y contribuir a la resolución de los problemas pendientes.

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